L’essentiel à retenir : le Bail Réel Solidaire repose sur la dissociation innovante entre le foncier et le bâti. En acquérant uniquement le logement tout en louant le terrain à un organisme agréé, les ménages éligibles accèdent à la propriété en zone tendue. Ce modèle garantit une économie substantielle de 15 % à 40 % sur le prix d’acquisition.
Vous avez sans doute le sentiment que devenir propriétaire en zone tendue est devenu impossible face à la flambée des prix, mais le brs logement offre une alternative crédible. Ce dispositif dissocie la propriété du bâti de celle du terrain pour alléger considérablement l’investissement initial des ménages modestes. Je vous détaille comment ce mécanisme permet de réaliser jusqu’à 40 % d’économie immédiate tout en garantissant une sécurité durable à votre foyer.
- Le Bail Réel Solidaire : décryptage d’un modèle d’accession à la propriété différent
- Les conditions d’éligibilité et les avantages financiers du BRS
- Le parcours d’achat en BRS : du projet à la signature
- Vivre et revendre en BRS : les droits et les devoirs au quotidien
Le Bail Réel Solidaire : décryptage d’un modèle d’accession à la propriété différent
Le principe : ne plus payer le terrain pour acheter moins cher
Le brs logement repose sur une dissociation astucieuse du foncier et du bâti. En clair, vous achetez uniquement les murs de votre habitation, sans payer le sol. Le terrain ne vous appartient pas.
Ce terrain reste la propriété d’un organisme spécifique, à qui vous versez une redevance modique chaque mois. Vous êtes chez vous, mais le sol est loué.
Cette mécanique permet de neutraliser le coût du terrain, qui pèse lourd dans l’immobilier, surtout en zone tendue. L’économie est donc substantielle.
Le Bail Réel Solidaire, c’est la promesse de rendre la propriété accessible en s’attaquant à la racine du problème : le prix exorbitant du foncier dans nos villes.
L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) : votre partenaire sur le long terme
L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) constitue la clé de voûte de ce système. Cet organisme à but non lucratif achète et conserve la propriété des terrains pour vous.
L’OFS garantit le caractère social et anti-spéculatif du BRS sur le long terme, en s’assurant que les logements restent abordables à chaque revente. Ces organismes sont agréés par le préfet de région.
C’est avec l’OFS que vous signez le bail pour le terrain et c’est à lui que vous versez la redevance mensuelle. Il est votre interlocuteur principal.
Un bail de 18 à 99 ans, rechargeable et transmissible
Le contrat qui vous lie à l’OFS est un bail de très longue durée, courant généralement entre 18 et 99 ans. Cela offre une stabilité comparable à la pleine propriété.
Le BRS est dit « rechargeable ». À chaque revente, le bail est relancé pour une durée équivalente à celle d’origine, assurant la pérennité du dispositif.
Vous pouvez transmettre votre bien à vos héritiers. Ils hériteront alors des droits sur le bâti et du bail associé, sous réserve de respecter les conditions.
Les conditions d’éligibilité et les avantages financiers du BRS
Maintenant que le mécanisme est clair, la question qui se pose est simple : est-ce que ce dispositif est fait pour vous et, surtout, qu’avez-vous à y gagner financièrement ?
À qui s’adresse le BRS ? les plafonds de ressources 2025
Ce dispositif ne vise pas tout le monde. Il cible spécifiquement les ménages aux revenus modestes qui peinent à acheter sur le marché classique. C’est une alternative au logement intermédiaire ou au parc locatif traditionnel.
Pour être éligible, vos revenus ne doivent pas dépasser certains plafonds de ressources. Ces plafonds varient selon la composition de votre foyer et la zone géographique du logement.
Bonne nouvelle, un élargissement des critères d’éligibilité fin 2023 a ouvert le dispositif à des millions de Français supplémentaires.
L’économie à l’achat : une réduction de 15 % à 40 % et une TVA à 5,5 %
Le premier avantage est direct et massif. En ne payant pas le terrain, le brs logement permet une économie de 15 % à 40 % sur le prix total par rapport à un achat classique.
Cette réduction signifie un capital bien moins important à emprunter. Vos mensualités de crédit seront donc plus faibles, allégeant votre budget mensuel.
Autre avantage de taille pour un logement neuf : vous bénéficiez d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels. Un vrai coup de pouce.
Cumuler les aides : PTZ, abattement sur la taxe foncière…
Le BRS est compatible avec de nombreuses autres aides à l’accession. C’est un point qui le rend particulièrement attractif.
Si vous êtes primo-accédant et éligible, vous pouvez tout à fait financer une partie de votre achat avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ).
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants.
- Un abattement sur la taxe foncière (de 30 % à 100 %), selon la décision de la collectivité locale.
- D’autres prêts aidés comme le Prêt d’Accession Sociale (PAS) ou des aides comme celles d’Action Logement.
Le parcours d’achat en BRS : du projet à la signature
Comment trouver un logement BRS ? le rôle de la plateforme BoRiS
Pour dénicher des offres de brs logement, la plateforme BoRiS s’impose comme l’outil de référence. Ce portail vous permet de consulter les programmes, de tester votre éligibilité et de contacter directement les OFS.
- Vérifier votre éligibilité selon les plafonds de ressources.
- Consulter les offres sur BoRiS ou auprès des promoteurs locaux.
- Contacter l’OFS pour monter votre dossier de candidature.
- Obtenir votre financement bancaire.
- Signer l’acte de vente chez le notaire.
BRS vs achat classique : simulation chiffrée
Pour saisir l’impact réel du dispositif, comparons les coûts pour un appartement de 70m² en zone tendue. Le tableau suivant démontre concrètement l’économie réalisée sur le budget global.
| Critère | Achat Classique | Achat en BRS |
|---|---|---|
| Prix du foncier (terrain) | 100 000 € | 0 € (inclus dans la redevance) |
| Prix du bâti (logement) | 250 000 € | 250 000 € |
| TVA applicable | 20 % (soit 50 000 €) | 5,5 % (soit 13 750 €) |
| Prix d’achat total | 400 000 € | 263 750 € |
| Mensualité de prêt (25 ans) | ~1 700 € | ~1 120 € |
| Redevance foncière mensuelle | 0 € | ~140 € (2€/m²) |
| Coût mensuel total | ~1 700 € | ~1 260 € |
L’apport personnel et le montage financier de votre projet
Un apport personnel couvrant les frais de notaire reste souvent exigé par les banques pour valider le prêt. Toutefois, le montant total à emprunter étant plus faible, l’épargne nécessaire diminue mécaniquement par rapport à un achat classique.
Je vous conseille de soigner votre plan de financement. Simulez votre capacité d’emprunt en intégrant bien la redevance foncière mensuelle à votre budget pour éviter les surprises.
Vivre et revendre en BRS : les droits et les devoirs au quotidien
La redevance foncière et les charges à prévoir
La redevance foncière est le loyer que vous versez chaque mois à l’OFS pour l’occupation du terrain. Ce montant reste faible, oscillant souvent entre 1 et 3 euros par m², rendant le brs logement très accessible.
Cette redevance n’est pas fixe. Elle est généralement indexée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), ce qui garantit une évolution modérée et prévisible pour votre budget.
N’oubliez pas les autres charges classiques. Vous devrez régler les mensualités de votre crédit, la taxe foncière (parfois avec abattement) ainsi que les charges de copropriété habituelles.
Les contraintes à connaître : revente encadrée et usage limité
Le BRS offre des avantages financiers, mais il impose des contreparties logiques. L’objectif principal reste de maintenir durablement le logement dans le giron social pour les générations futures.
Il faut bien saisir la philosophie du dispositif. L’esprit du système protège l’intérêt collectif contre les dérives habituelles du marché immobilier, une vision à long terme.
Le BRS n’est pas un produit d’investissement spéculatif. C’est un pacte solidaire pour permettre à chacun de se loger dignement, aujourd’hui et demain.
Voici les règles strictes que vous devez respecter au quotidien :
- Le logement doit être votre résidence principale.
- La location est très encadrée (pas de location saisonnière type Airbnb).
- Le prix de revente est plafonné pour éviter la spéculation. Le futur acheteur doit aussi être éligible au BRS.
La garantie de rachat : une sécurité en cas d’imprévu
Le BRS intègre une sécurité précieuse pour les ménages : la garantie de rachat par l’OFS. Si vous rencontrez des difficultés majeures comme une perte d’emploi ou un divorce et devez vendre, vous n’êtes pas seul.
Dans les cas prévus par le contrat, l’OFS s’engage à racheter votre logement à un prix défini. Cela vous évite de devoir brader votre bien dans l’urgence.
Cette garantie offre une véritable tranquillité d’esprit. C’est un filet de sécurité concret qui n’existe tout simplement pas dans l’immobilier classique.
Le Bail Réel Solidaire offre une opportunité unique de devenir propriétaire en zone tendue. En dissociant le foncier du bâti, ce mécanisme réduit considérablement le coût d’achat pour les ménages modestes. C’est donc un compromis équilibré entre accession privée et utilité sociale, garantissant un logement abordable et sécurisé sur le long terme.
FAQ
Qu’est-ce qu’un logement en Bail Réel Solidaire (BRS) exactement ?
Le logement en BRS repose sur un principe innovant de dissociation : vous achetez uniquement le bâti (les murs), tandis que le foncier (le terrain) reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Ce mécanisme permet de réduire le prix d’achat de 15 % à 40 % par rapport au marché libre, rendant la propriété accessible dans des zones habituellement très chères.
En contrepartie de cette économie substantielle, vous signez un bail de très longue durée (jusqu’à 99 ans) et versez une redevance mensuelle modique à l’OFS pour l’occupation du terrain. C’est une solution intermédiaire efficace entre la location sociale et l’accession libre classique.
Qui est éligible au dispositif BRS ?
Ce dispositif s’adresse spécifiquement aux ménages modestes et aux classes moyennes qui ne peuvent pas acheter sur le marché traditionnel. Pour être éligible, vos revenus ne doivent pas dépasser des plafonds de ressources fixés par la loi, qui varient selon la composition de votre foyer et la zone géographique (A, B ou C).
De plus, le logement acquis doit impérativement devenir votre résidence principale. Depuis 2025, un critère de patrimoine s’ajoute : vous ne devez pas être déjà propriétaire d’un bien adapté à vos besoins, car le BRS vise à favoriser l’accès au logement pour ceux qui en ont le plus besoin.
Quels sont les inconvénients et limites du BRS ?
Si l’avantage financier à l’achat est indéniable, le BRS n’est pas un produit destiné à la spéculation immobilière. Le principal inconvénient pour un investisseur serait le plafonnement du prix de revente : vous ne pourrez pas réaliser de plus-value importante, car le prix est encadré pour que le bien reste abordable pour les générations futures.
Il faut également prendre en compte le paiement mensuel de la redevance foncière, qui s’ajoute à votre remboursement de crédit et aux charges de copropriété. C’est une dépense perpétuelle, bien qu’elle reste faible et encadrée.
Quelles sont les contraintes d’usage du Bail Réel Solidaire ?
Le BRS impose des règles de vie strictes pour garantir sa vocation sociale. La contrainte majeure est l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale ; il est donc impossible d’en faire une résidence secondaire ou de le laisser vacant.
La mise en location est également très restreinte. Elle n’est possible que sous certaines conditions (mobilité professionnelle, divorce, chômage) et nécessite l’accord de l’OFS. Oubliez donc la location saisonnière de type Airbnb, car ce dispositif est conçu pour habiter, non pour rentabiliser un investissement locatif.
Comment se déroule concrètement un achat en BRS ?
Le parcours d’achat commence par la vérification de votre éligibilité auprès d’un OFS ou via des plateformes comme BoRiS. Une fois le bien identifié, vous signez un contrat de réservation préliminaire. Vous devez ensuite obtenir votre financement bancaire, souvent facilité par l’accès au Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants.
L’étape finale est la signature de l’acte de vente chez le notaire. C’est à ce moment précis que vous signez le bail réel solidaire avec l’OFS pour le terrain, et l’acte de propriété pour le bâti. Vous devenez alors propriétaire des murs avec un droit d’usage du sol pour une très longue durée.
Quel apport personnel faut-il prévoir pour un BRS ?
Bien que le prix d’achat soit réduit, les banques demandent généralement un apport personnel, comme pour toute acquisition immobilière. Cet apport doit idéalement couvrir les frais de notaire et les frais de garantie, soit environ 10 % du montant de l’opération.
Je note toutefois que l’effort d’épargne nécessaire est moindre que pour un achat classique. Puisque le prix global du bien est inférieur de 30 % en moyenne, le montant de l’apport requis baisse proportionnellement, ce qui débloque l’accès à la propriété pour de nombreux jeunes actifs ou familles disposant de peu de liquidités.
Qui doit s’acquitter de la taxe foncière en BRS ?
En tant que propriétaire des murs (le bâti), c’est bien à vous de payer la taxe foncière chaque année. Le fait que le terrain appartienne à l’OFS ne vous exonère pas automatiquement de cet impôt local.
Cependant, le dispositif prévoit un avantage fiscal intéressant : les collectivités locales ont la faculté d’appliquer un abattement allant de 30 % à 100 % sur la part communale de la taxe foncière. Il est donc essentiel de se renseigner auprès de la mairie de votre futur logement pour savoir si cet avantage est appliqué.
